住まい・住宅関連の用語集

住宅用語集「住辞苑」

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 瑕疵とは、取引の目的である土地や建物、設備に何らかの欠陥があることをいいます。
 特に重大な不具合や欠陥については瑕疵といい、建築物に生じる傷、不良や欠陥、故障、不具合など構築物の価値を減じる欠点があることを意味しています。そこで、瑕疵とは、普通であれば備えているはずの物件の品質や性能、契約者の要望や要件を満たしているかどうかということを基準として判断することになります。
 また瑕疵には建物の欠陥だけでなく、購入した建物が都市計画法や建築基準法などに違反していたりするような法律的欠陥に対しても瑕疵という場合があります。さらに故意による手抜き工事でなくても瑕疵(かし)が発生する場合があります。
 なお発見できないような欠陥は、隠れた瑕疵といわれ、「瑕疵担保責任」によって対応されることになります。瑕疵担保責任とは、購入した新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥があった場合、一定の期間内に売主や施工会社の責任を追及できることをいいます。
 売買の目的物に隠れた通常では見つからない欠陥のことを瑕疵といい、売主が買主に対して負う責任のことを、瑕疵担保責任といいます。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内において、売主に損害賠償や契約解除を要求することができます。そして、買主は、善意無過失の場合に限り、損害賠償や契約の解除を求めることができます。また、宅建業者が売主で買主が個人の場合は、買主に不利な特約は無効とされています。
 なお「品確法」の正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」においては、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保期間が最低10年間となっています。請負契約においては、木造で引越しから5年間、鉄筋コンクリートの場合は10年間、修繕や補修の請求ができます。従来はこの期間を特約で短縮していることが多くあったことから品確法で長期保証が義務づけられました。
 ただし、柱や基礎や梁などの建物の躯体部分以外の瑕疵は2年間となっています。瑕疵担保責任は、引渡し時にあった欠陥が後でみつかった場合に対応するというものです。そこで、保証期間内において早く問題を発見し、解決することが必要です。
 これに対して、業界団体が基準を設けたアフターサービスがあります。補修の対象や無償の期間について設けたもので、瑕疵の有無にかかわらず、一定の不具合を補修するものです。ただし経年変化による劣化を瑕疵と間違えることもあり、判別が難しくなることがあります。


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